今年上半年广州二手住宅网签量同比上涨13%，购房需求明显升温。但与此同时，从中介机构的二手在售盘源数据来看，今年以来二手市场的库存也在不断扩大，这种反差，正是当前二手市场分化格局的写照。
二手市场刚需及刚改类物业需求提升。
近日，二手市场延续“博弈”格局，从上周成交数据来看，除海珠外，大部分区域成交有一定回落，成交更多偏向于中低价位物业，单价3万元/m²以下的单位，占据全市二手成交的7成以上。
数据显示，优质刚需及刚改类物业的需求明显提升。根据合富大数据，当前市中心区域当中，电梯楼的成交占比已经超过一半。例如广钢新城、天河东部、旧黄埔等次新房集中的板块，交易活跃度较高。中心区200万～400万元的电梯楼，占二手房成交中的四分之一。这部分房源周边配套成熟、交通便利，能够满足在城市中心工作的购房者对于通勤效率和生活便利性的需求。
值得注意的是，市中心200万元以下的楼梯楼，在区域二手成交中依旧占据3成以上的份额，以100多万元的预算，购房者就有机会在江南大道、机场西、德政、水荫、棠德、中山八周门等配套成熟的板块置业。这类房源虽在楼龄、设施等方面存在一定局限，但凭借价格优势和核心区位，仍吸引着大量购房者。对于首次置业的年轻人或预算有限的家庭而言，低价楼梯楼为他们提供了进入市中心生活的机会，既能享受核心区域的便利，又能减轻购房压力，待经济条件改善后再进行置换，使得这类房源的流通性始终保持在较高水平。但部分居住条件一般的板块，成交表现亦明显弱于大市。经过一系列价格调整之后，优质盘源的入市门槛更低，其竞争力亦明显更优。
业内人士表示，目前，中心区凭借成熟配套与优质物业，成交占比突破51%，200万～400万元刚需刚改房源占比超四分之一；外围区则回归理性，180m²以上大户型需求下滑，购房者更看重性价比，套均成交面积普遍收缩，分化将成为广州二手楼市的常态。
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